Wielu mieszkańców w swoich spółdzielniach mieszkaniowych dostrzega rozdźwięk między szczytną ideą spółdzielczości, a stanem technicznym budynku, wysokością opłat i jakością codziennych kontaktów z administracją. Cześć spółdzielców wskazuje również na konieczność ponoszenia opłat za lokale bez posiadania realnego wpływu na wysokość opłat i wykonywane prace w ramach funduszu remontowego. Zdaniem części spółdzielców – wspólnota w spółdzielni, jest sposobem na odzyskanie realnego wpływu na budynek, którego są współwłaścicielami. Oferujemy profesjonalną pomoc i wsparcie w procesie tworzenie nowej wspólnoty mieszkaniowej w zasobach spółdzielczych.
Kiedy wspólnota mieszkaniowa powstaje w zasobach spółdzielczych z mocy prawa ?
Po pierwsze, zgodnie art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. po wyodrębnieniu ostatniego lokalu.
Po drugie, w przypadku likwidacji spółdzielni, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z majątku spółdzielni gdy nabywcą udziału w nieruchomości nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa.
Wspólnota w spółdzielni – kto podejmuje decyzję?
Tylko właściciele lokali, czyli osoby które posiadają prawo odrębnej własności lokalu o którym mowa w art. 18-27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych tj. osoby posiadające własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (gruncie). Prawa odrębnej własności lokalu nie należy mylić ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą w spółdzielni złożyć wniosek o wyodrębnienie lokalu.
Jak wyglądają zasady rozliczeń finansowych pomiędzy właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową, a spółdzielnią mieszkaniową?
Wspólnota mieszkaniowa rozpoczyna swoją działalność od początku tj. od „zera”. Natomiast spółdzielnia mieszkaniowa przeprowadza końcowe rozliczenie finansowe nieruchomości i poszczególnych właścicieli. Każdy z właścicieli informowany jest o wysokości kwoty do zwrotu na rzecz Spółdzielni lub do zwrotu od Spółdzielni. O tym ile wynosiło będzie saldo poszczególnego właściciela decyduje przede wszystkim saldo funduszu remontowego nieruchomości oraz saldo indywidualnych rozliczeń właściciela z spółdzielnią. Po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnia mieszkaniowa jako współwłaściciel nieruchomości (lokale z umową najmu oraz spółdzielczym lokatorskim i własnościowym prawem do lokalu) ponosi koszty i czerpie przychody z nieruchomości wspólnej na takich samych zasadach jak indywidualni właściciele.
art. 18. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
art 20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
art. 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) …
art 26. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Dlaczego warto utworzyć wspólnotę mieszkaniową?
Dzięki założeniu wspólnoty mieszkaniowej właściciele uzyskują przede wszystkim wpływ na wysokość opłat za lokale oraz wykonywane remonty. Istotną kwestią jest również przejrzystość rozliczeń finansowych obejmujących tylko jedną nieruchomość (budynek). Oczywiście, konkretne korzyści zależą od jakości zarządzania budynkiem przez spółdzielnię mieszkaniową.
Jak zabezpieczyć interesy właścicieli przy tworzeniu wspólnoty mieszkaniowej?
Tworzenie wspólnoty mieszkaniowej, a następnie administrowanie nieruchomością wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Dlatego też warto nawiązać współpracę z profesjonalnym zarządcą nieruchomości.
Kiedy wspólnota mieszkaniowa powstaje w zasobach spółdzielczych z woli właścicieli?
Zgodnie art. 241 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. w sytuacji gdy większość właścicieli lokali podejmie uchwałę w tej kwestii. Zgodnie z art. 31. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. wniosek o zwołanie zebrania właścicieli w celu przegłosowania powyższej uchwały mogą złożyć właściciele lokali dysponujący co najmniej 10 % udziału w nieruchomości wspólnej.
Nawiązanie współpracy z zarządcą nieruchomości przed rozpoczęciem procedury tworzenia wspólnoty mieszkaniowej ma znaczące korzyści dla właścicieli.
Po pierwsze,
Jesteśmy w stanie przedstawić wady i zalety utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w konkretnym budynku.
Po drugie,
Przygotujemy dla Państwa niezbędne dokumenty.
Po trzecie,
Opracujemy plan gospodarczy, aby właściciele przed podjęciem decyzji o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej znali wysokość opłat i przewidywane prace remontowe.
Po czwarte,
Po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej wykonujemy niezbędne kroki organizacyjne, aby właściciele mogli w pełni skorzystać z zalet nowej sytuacji.