Wspólnota mieszkaniowa w zasobach spółdzielczych powstaje z mocy prawa w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w przypadku likwidacji spółdzielni, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z majątku spółdzielni, gdy nabywcą udziału w nieruchomości nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa. Po drugie, po sprzedaży ostatniego lokalu w danej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości spółdzielczej powstaje na skutek uchwały większości właścicieli lokali w danej nieruchomości. Wniosek o zwołanie zebrania właścicieli w celu podjęcia uchwały mogą złożyć właściciele lokali posiadający, co najmniej 10 % udziału w nieruchomości wspólnej. Zebranie zwołuje Spółdzielnia na wniosek właścicieli lokali.

Zebrania ogółu właścicieli lokali, zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących, co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Dzięki założeniu wspólnoty mieszkaniowej właściciele uzyskują wpływ na wysokość opłat za lokale oraz wykonywane remonty. Istotną kwestią jest również przejrzystość rozliczeń finansowych obejmujących zwykle tylko jedną nieruchomość (budynek).

Oczywiście, konkretne korzyści zależą również relacji kosztów do jakości zarządzania budynkiem przez spółdzielnię mieszkaniową. Proces tworzenie wspólnoty mieszkaniowej w zasobach spółdzielczych wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Dlatego też warto nawiązać współpracę z profesjonalnym zarządcą nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa rozpoczyna swoją działalność od początku tj. od „zera”. Natomiast spółdzielnia mieszkaniowa zgodnie z statutem i regulaminami wewnętrznymi opracowuje końcowe rozliczenie finansowe nieruchomości i poszczególnych właścicieli. Każdy z właścicieli informowany jest przez spółdzielnię mieszkaniową o wysokości kwoty do zwrotu na rzecz spółdzielni mieszkaniowej lub do zwrotu od spółdzielni mieszkaniowej.

O tym ile wynosiło będzie saldo końcowe poszczególnego właściciela decyduje zarówno saldo rozliczeń nieruchomości z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego, jak i też saldo indywidualnych rozliczeń właściciela z spółdzielnią mieszkaniową wynikające z zużycia mediów (np. wody, centralnego ogrzewania) oraz ewentualnego zadłużenia lub nadpłaty opłat za użytkowanie lokalu.

Po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnia mieszkaniowa, jako współwłaściciel nieruchomości (lokale z umową najmu oraz spółdzielczym lokatorskim i własnościowym prawem do lokalu) ponosi koszty i czerpie przychody z nieruchomości wspólnej na takich samych zasadach jak indywidualni właściciele.

Wspólnota mieszkaniowa w zasobach deweloperskich z mocy prawa w przypadku wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Wyodrębnienie własności lokalu odbywa się w formie umowy sprzedaży lokalu w formie notarialnej pomiędzy deweloperem, a nabywcą lokalu. Sąd wieczystoksięgowy zakłada wówczas odrębną księgę wieczystą dla danego lokalu wraz z wprowadzeniem stosownej zmiany w księdze wieczystej nieruchomości (księdze budynkowej).

Właściciele nieruchomości w których nie ma wyodrębnionych lokali nie są zobowiązani do tworzenia wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „mieszkania bezczynszowe”). Tego typu nieruchomości zwykle można nabyć w przypadku zakupu np. 50 % nieruchomości stanowiącej parter budynku jednorodzinnego (piętro należy do drugiego właściciela).

Podstawą prawną podejmowania decyzji (np. o remontach w budynku) są przepisy art 195-221 (współwłasność) Kodeksu Cywilnego. W przypadku wątpliwości czy mamy do czynienia z zakupem odrębnego lokalu (wspólnota mieszkaniowa) czy nabyciem udziału we nieruchomości („mieszkanie bezczynszowe”) warto sprawdzić zapis aktu notarialnego oraz księgę wieczystą nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa podczas wyodrębnienia (sprzedaży) pierwszego lokalu w nieruchomości. Obowiązkiem właścicieli jest zwołanie zebrania właścicieli i wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd przy pomocy administratora nieruchomości powinien niezwłocznie zarejestrować wspólnotę mieszkaniową (NIP, REGON) oraz w formie protokołu zdawczo – odbiorczego  odebrać dokumentację techniczną (np. książkę obiektu budowlanego, plany budynku, gwarancje i instrukcje obsługi urządzeń i instalacji w części wspólnej), a także protokoły wraz z odczytami urządzeń pomiarowych umożliwiające zawarcie przez wspólnotę umów na dostawę wody i odprowadzanie kanalizacji, energię elektryczną, energię cieplną. etc. Wskazane jest również podjęcie przez właścicieli uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego m.in. w celu zabezpieczenia środków finansowych na zakup ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wspólnoty mieszkaniowej, wykonywanie przeglądów budowlanych przewidzianych Prawem Budowlanym (np. coroczny przegląd instalacji gazowej), utrzymanie czystości nieruchomości wspólnej oraz na poczet przyszłych remontów (zaliczka na tzw. fundusz remontowy). 

Warto pamiętać, że nie utworzenie wspólnoty mieszkaniowej nie zwalnia właścicieli z prawnej i finansowej odpowiedzialności za nieruchomość np. z tytułu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przez majątek stanowiący część wspólną nieruchomości (np. upadek anteny zbiorczej na samochód, zalanie z pionu wodnego). Dlatego też warto formalnie utworzyć wspólnotę mieszkaniową.

Deweloper w umowie o ustanowieniu odrębnej własności (sprzedaży) pierwszego lokalu może powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wówczas osoba ta zobowiązana jest zarządzać wspólnotą mieszkaniową zgodnie z ustawą o własności lokali oraz uchwałami właścicieli, w tym uchwałą określającą wynagrodzenie zarządcy. W celu odwołania zarządu powierzonego konieczne jest podjęcie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Naszym przyszłym klientom udzielamy bezpłatnego wsparcia podczas zakładania wspólnoty mieszkaniowej w zasobach deweloperskich. Na spotkaniu z właścicielami przedstawiamy kalkulację wysokości opłat za lokale we wspólnocie mieszkaniowej.

Przygotujemy również komplet dokumentów umożliwiający założenie wspólnoty mieszkaniowej. Po podjęciu uchwały o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej prowadzimy kompleksową obsługą wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z przedstawioną wcześniej ofertą.