Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości. W praktyce najczęściej jest to moment zawarcia aktu notarialnego sprzedaży lokalu przez dewelopera lub dotychczasowego właściciela (np. gminę, przedsiębiorstwo państwowe). W zasobach spółdzielni mieszkaniowej wspólnota mieszkaniowa powstaje po wyodrębnieniu ostatniego lokalu lub po podjęciu uchwały przez większość właścicieli danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może również powstać na skutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości (np. w wyniku podziału spadku) oraz upadłości przedsiębiorstwa/spółdzielni mieszkaniowej, gdy właścicielami lokali w nieruchomości stają się, co najmniej dwa podmioty.

______________

Art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Art. 24¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych: Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Właściciele lokali podejmują rokrocznie uchwałę w sprawie przyjęcia planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała ta określa również wysokość zaliczek (opłat za lokale) oraz zadania do wykonania w ramach planu remontów. Wysokość opłat za lokale zależy od stanu technicznego nieruchomości, wyposażenia nieruchomości w instalacje (np. oświetlenie klatki schodowej, domofon, instalacja centralnego ogrzewania, antena zbiorcza, winda, monitoring); zawartych umów na obsługę nieruchomości (np. sprzątanie, pogotowie awaryjne, usługi ogrodnicze, ochrona), możliwości finansowych właścicieli i ich oczekiwań w zakresie planowanych remontów.

______________

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Art. 22. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;